LEI DAS RENDAS

PROJECTO DE LEI Nº …./IX

REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO URBANO PARA HABITAÇÃO

Exposição de Motivos

1. O Bloco de Esquerda, considerando as enormes injustiças e incoerências do Regime do Arrendamento Urbano em vigor, submete à apreciação da Assembleia da República o presente projecto de lei que altera profundamente os princípios norteadores do arrendamento urbano para a habitação bem como os apoios do Estado às famílias carenciadas.

O actual regime jurídico do arrendamento urbano, foi então anunciado como uma “reforma indispensável” para alterar “aspectos estruturais do arrendamento urbano, facilitando a dinamização do mercado da habitação” (preâmbulo do DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro). A verdade é que, após mais de uma década de aplicação daquele regime, e apesar das alterações entretanto aprovadas, é fácil constatar que os objectivos essenciais de política de habitação que presidiram à sua aprovação não foram alcançados.

Logo, se a legislação produzida não atingiu os objectivos de política que se propôs atingir, impõe-se a sua revisão. Revisão que, necessariamente deverá incidir sobre os aspectos relativamente aos quais o diploma em vigor falhou claramente, a saber: ● na dinamização do mercado do arrendamento; ● na recuperação e reabilitação do parque habitacional degradado; ● na fiscalização do estado dos prédios e numa pretensa maior capacidade de acção das autarquias sobre o parque habitacional existente; ● na maior transparência e celeridade nos processos relacionados com a cessação ou resolução do contrato de arrendamento; ●numa adequada política fiscal, susceptível de constituir “um incentivo importante para a dinamização do mercado de arrendamento” (preâmbulo do Decreto-Lei n.º 321-B/90).

2. Em boa verdade, o diploma que define o actual regime jurídico do arrendamento urbano não deu resposta efectiva ao que se propunha resolver: “contribuir para o cumprimento dum preceito constitucional – o direito à habitação” (ibid).

Na realidade, continua a haver falta de casas em Portugal, apesar de, segundo o último Census de 2001, existirem 544.000 fogos vagos (+ 23,5% que em 1991), e quase 1 milhão de casas para uso sazonal ou secundário (+40% que em 1991), ou seja, no conjunto, 30% de todo o parque habitacional edificado que não é utilizado a título permanente.

Na prática, os 3,65 milhões de famílias distribuem-se por 3,55 milhões de casas, o que significa, nestas condições, e desde logo, uma diferença de cerca de 100.000 casas, independentemente da questão de saber quantos desdobramentos familiares se justificarão para satisfazer as novas necessidades de habitação. Essas necessidades, podem identificar-se com recurso ao indicador construído pelo INE no âmbito do Census 2001, relativo à sobrelotação dos alojamentos familiares clássicos, ocupados como residência habitual, os quais revelavam, nesse ano, um défice de 569.000 alojamentos (16% do total).

3. Está-se assim perante uma situação algo paradoxal, que é a existência física de mais de meio milhão de casas vagas e de um número muito semelhante de necessidades de alojamentos familiares por satisfazer. A que se devem estes desequilíbrios?

Para o Bloco de Esquerda, a duas razões, fundamentalmente: ● à prática de preços especulativos quer nas habitações para venda (+ de 100.000), quer nas existentes no mercado de arrendamento (+ de 80.000); ● à degradação progressiva, e visando igualmente fins especulativos especialmente sobre os terrenos, de milhares de casas abandonadas, que não estão em nenhum mercado de habitação e, na verdade, aguardam o seu próprio colapso para que os seus proprietários satisfaçam as ganâncias de especuladores usurários.

Esta situação é, do ponto de vista social, completamente indesejável. De acordo com o texto constitucional, o Estado está obrigado a regular a satisfação dos direitos mais elementares da população, entre os quais se encontra o direito à habitação. Essa regulação traduz-se, entre outros, na aplicação de um regime jurídico do arrendamento que, precisamente, funcione como um instrumento duma política de habitação voltada para a sua plena satisfação, através, em particular, do combate à especulação imobiliária, a qual constitui flagrante violação do quadro normativo geral do exercício dos direitos num regime democrático.

4. O actual regime do arrendamento já provou que não serviu para corrigir os males estruturais de que padece a habitação no país. Em particular, não serviu para favorecer o reequilíbrio dos diversos mercados de habitação, nomeadamente o da compra/venda e o do arrendamento.

Em 2001, de um total de 5,019 milhões de alojamentos clássicos, 53,5% eram ocupados pelos próprios proprietários e 17,1% propriedade de outras entidades públicas e privadas, 18,4% constituíam residências sazonais ou secundárias e 10,8% estavam vagos. De entre os fogos ocupados, o mercado de arrendamento representava apenas 20,8% desse total, valores estes que estão em flagrante contraste com o que se passa na maior parte dos países da União e confirmam um perfil perfeitamente atípico do mercado habitacional em Portugal.

Segundo estudo sectorial desenvolvido pela AECOPS, “a média actual de habitações arrendadas situa-se nos 39% para o conjunto dos países da União Europeia”, ou seja, quase o dobro da importância relativa que, entre nós, o mesmo mercado de arrendamento tinha em 2001.

Mas estas não são as únicas distorções do mercado de arrendamento em Portugal. De acordo com os dados divulgados pela Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), no espaço dos últimos 20 anos (1985-2004), as rendas aumentaram +353% em Lisboa, sendo porventura mais grave o facto de o nível das rendas praticadas, nas habitações com arrendamentos posteriores a 1970, se situarem em patamares que relevam mais da prática da especulação imobiliária do que a remuneração justa de um investimento em capital imobiliário.

Como é sabido, tudo isto acontece porque a própria valorização do capital imobiliário não se repercute no valor de inscrição na matriz predial, não tem nada a ver com ele mas sim com as tendências especulativas do mercado, alimentado pela carência de habitações e pelo envelhecimento e degradação progressiva do parque habitacional, nos principais centros urbanos.

Qualquer alteração do regime jurídico do arrendamento urbano para ser justa e equitativa tem de começar por reconhecer a importância desta questão e adoptar os critérios que o permitam corrigir, de forma a garantir, ao mesmo tempo, princípios de ordenamento claros na evolução futura do mercado de habitação, em especial, no mercado de arrendamento.

5. O presente projecto-lei propõe-se ir ao encontro de novos princípios no ordenamento do mercado de arrendamento na sequência da reavaliação extraordinária de todas as habitações, introduzida, a partir de 2004, pelo Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI).

O conceito proposto é o de que a determinação das rendas fique associada a uma remuneração do valor do capital imobiliário inscrito na matriz de registo predial, por um período determinado – cinco anos – e que se considera ajustado para promover um processo de capitalização comparado ao praticável no mercado de capitais, para este tipo de investimentos de longa maturação. Esta remuneração que, na prática, deve tomar como referência a média das praticadas no mercado de habitação.

A taxa de referência resultante deve ser aproximada de um valor constante para cada período de cinco anos, tendo em vista o apuramento do rendimento associado ao valor de cada fracção, devendo a sua fixação anual constar de Portaria do Ministério das Finanças, usando uma taxa de juro de referência. Num futuro que se acredita seja breve, e com a aprovação dum novo Código de Avaliação da Propriedade Imobiliária (prometido pelo Governo de Durão Barroso para os próximos três anos), espera-se que essa avaliação passe a estar cada vez mais ligada ao seu valor real de mercado. Em qualquer caso desde já, esta regra conduz os proprietários a registarem os valores reais dos seus imóveis, com evidentes vantagens para a verdade dos mercados e do fisco.

As habitações que ficarem incluídas no regime de renda condicionada permitirão, a cada titular de prédio urbano ou fracção, o rendimento que resultar dos limites estabelecidos na lei.

Deste modo, e exceptuando a revisão ordinária e anual das rendas, que passará a ser determinada pela evolução do Índice de Preços no Consumidor (Total nacional, com habitação) do Instituto Nacional de Estatística (INE), para o mês correspondente ao da entrada em vigor do respectivo contrato de arrendamento, as rendas apenas poderão ser alteradas quando se proceder à reavaliação de cada prédio ou fracção.

A cada locador colocam-se, portanto, duas opções relativamente à fracção ou ao prédio que possui para arrendamento: ● ou opta por um regime de arrendamento livre, onde não existem quaisquer condicionantes para a fixação do valor da renda; ● ou opta por um regime de renda condicionada, no qual o valor da renda está condicionada ao seu valor matricial e a uma remuneração máxima definida nos termos do parágrafo anterior, sendo ainda a tal conduzido nas situações descritas na lei.

Da mesma maneira, o locatário defronta-se igualmente com duas opções para o arrendamento habitacional: ● ou opta por uma habitação em regime de renda livre, segundo um contrato estabelecido com o locador, nos termos definidos pelo presente projecto-lei, e, neste caso, não lhe será possível ser abrangido por qualquer esquema de subsídio da renda; ● ou opta por uma habitação em regime de renda condicionada, nos termos definidos pelo presente diploma, e, neste caso, poderá candidatar-se à obtenção de apoios e subsídios de renda desde que preencha as respectivas condições de acesso.

6. A proposta de diploma também procura intervir do lado da procura do mercado habitacional, isto é, do lado das famílias. Aqui, o efeito esperado de qualquer reforma equilibrada é, basicamente, determinar rendas mais baixas para os arrendamentos mais recentes e rendas mais elevadas para os arrendamentos mais antigos, o que torna indispensável a protecção segura das famílias carenciadas ou em dificuldades.

O Bloco de Esquerda está consciente desta questão, extremamente sensível, mas o que nos determina são razões de equidade e de justiça social. A equidade obriga a intervir no mercado da habitação para combater a especulação imobiliária que atinge especialmente as famílias mais jovens, as quais arrendaram casas mais recentemente a preços completamente exorbitantes ou então foram “atiradas” para os subúrbios mais profundos e afastados dos locais de trabalho ou de estudo. A justiça social impõe o dever de proteger as famílias do grave impacte que um aumento de rendas poderia ter, se não se atendesse à necessidade de se definirem apoios financeiros às famílias carenciadas face ao pagamento das novas rendas e se, além disso, não se definissem cláusulas de salvaguarda que garantam a própria sobrevivência do agregado familiar.

Assim, o Bloco de Esquerda com este diploma pretende que sejam aplicados dois tipos de apoio directo às famílias de arrendatários: ● em primeiro lugar isentar de qualquer custo pela revisão de renda todos os agregados familiares que, em função das características que o constituem (2, 3 ou mais pessoas), não atinjam um rendimento bruto anual 1,5, 2 ou 2,5 vezes o equivalente ao salário mínimo nacional anual, sendo a actualização da renda suportada pelo Estado; ● em segundo lugar, assegurar a todas as famílias portuguesas de baixos rendimentos, em posição de arrendatárias, que a respectiva taxa de esforço em matéria de arrendamento não pode, em nenhum caso, ultrapassar no máximo os 10 ou 15% do seu rendimento anual mensualizado. O Estado concederá uma subsidiação directa a cada agregado no valor da diferença para pagamento da renda, nos casos do regime condicionado.

Para tanto, deverá ser constituído, no âmbito do Instituto Nacional de Habitação um Fundo de Solidariedade para o Arrendamento, aberto à candidatura de todas as famílias residentes e tendo em vista assegurar a concessão de subsídios de renda por forma a que, a cada família, não seja exigido maior esforço do que o considerado “socialmente admissível” e medido pela taxa de esforço referida anteriormente.

“Socialmente admissível” significa também que o próprio processo de atribuição de subsídios possa ser avaliado socialmente, o que equivale a garantir transparência e possibilidade de fiscalização permanente por parte do Estado, ou seja, por parte de quem tem a responsabilidade de assegurar o cumprimento de padrões de justiça social em matéria de habitação e, em concreto, a atribuição de subsídios de renda. Para tanto, o diploma introduz um mecanismo de controlo automático, consagrando a possibilidade de acesso por parte da administração fiscal à informação bancária de quem beneficia desses subsídios.

7. Neste contexto, o diploma propõe que se deixe de considerar como uma categoria distinta em relação à natureza do arrendamento a designada “renda apoiada” que era praticada, sobretudo, nos bairros sociais. Na prática, alarga-se o anterior conceito de “renda apoiada” a todas as famílias necessitadas, desde que a habitação esteja abrangida pelo regime de renda condicionada. Todas as famílias de baixos rendimentos cuja taxa de esforço para o pagamento da renda ultrapasse um determinado limiar, considerado socialmente aceitável – 10% a 15% do rendimento disponível do agregado familiar conforme o mesmo seja inferior ou superior a dois salários mínimos -, poderão vir a ser apoiadas pelo Estado. O princípio constitucional do direito à habitação para todos tem assim, desta forma, uma tradução concreta para o caso do arrendamento urbano.

Até agora, as chamadas “rendas apoiadas”, que deveriam ser a expressão de um apoio social do Estado às famílias carenciadas, elevam-se a níveis que têm muito pouco de “social”, atingindo-se, em muitos casos, valores da ordem dos 400-500 euros de renda mensal. Isto acontece em habitações propriedade do IGAPHE, relativamente às quais os residentes não dispõem dos direitos, por exemplo, equivalentes aos de um simples arrendatário, o que implica situações de absoluta precariedade de habitação em termos de futuro. O Estado, seja através da administração central, seja através das autarquias, mantém com aqueles uma relação paternalista, sujeita a decisões administrativas, muitas vezes, totalmente arbitrárias, e obrigando largos milhares de famílias a uma relação de dependência autocrática e sem quaisquer direitos.

Em resultado da aplicação do presente diploma, todas essas situações são reconduzidas à situação de arrendatárias, em que o senhorio é o Estado, chame-se ele administração central ou a própria autarquia. A renda insere-se no regime do arrendamento condicionado e o seu valor técnico deve, como em relação a qualquer outro prédio ou fracção, estar ligado à sua inscrição na matriz predial.

Competirá à entidade do Estado proprietária desses edifícios proceder à avaliação dos referidos prédios, nos termos do regime em vigor estabelecido para o Imposto Municipal de Imóveis, e devendo naturalmente ter em atenção, na ponderação dos diversos parâmetros, que, no caso vertente, se trata de fogos inseridos em bairros sociais e, em muitos casos, num estado adiantado de degradação e que importa recuperar.

Por sua vez, as famílias serão apoiadas no pagamento das rendas respectivas nos termos que o diploma propõe, recebendo mensalmente, se necessário, o respectivo subsídio para solver a renda “técnica” devida.

8. Outro aspecto em que o presente diploma intervém é na natureza e constituição do próprio mercado do arrendamento. Das 543.777 habitações devolutas, contabilizadas no Census de 2001, apenas 80.094 estavam colocadas no mercado de arrendamento (14,7%), sendo que 105.415 estavam para venda (19,4%) e todas as restantes 358.268 estavam pura e simplesmente devolutas (65,9%).

Ou seja, cerca de dois terços daqueles prédios estão votados ao abandono, à espera que caiam de podre e naturalmente envolvidos em negócios apetecíveis de especulação sobre o valor dos terrenos onde estão implantados. Segundo as próprias estatísticas nacionais, 255 mil edifícios (8,1% do total) estão num estado de degradação total, necessitando de grandes reparações ou numa situação próxima do colapso, e dos 3,16 milhões de prédios existentes, 41% necessitam de reparações com maior ou menor urgência.

O efeito desta situação é bem visível em muitas das cidades de Portugal: prédios a cair, degradação e caos urbanos, quer do ponto de vista ambiental, quer do ponto de vista funcional, zonas de insegurança, tráfico de drogas, etc.

A função social do Estado deve ser a de procurar acabar com o caos urbanístico e promover as acções de requalificação urbana necessárias à revitalização do tecido urbano e à reocupação das casas devolutas, procurando-se em particular rejuvenescer as zonas mais desertificadas das cidades através da implementação de políticas de habitação que promovam essa fixação. De entre essas políticas de habitação, encontra-se uma nova política de arrendamento que produza, neste contexto, pelo menos dois efeitos: ● aumente a oferta do mercado de arrendamento, diversificando-a em tipologias, localização e incentivos ao próprio arrendamento; ● esse aumento de oferta deve ser compatível, em termos do valor das rendas, com o rendimento disponível da maior parte das famílias que buscam no arrendamento uma solução para o seu problema de habitação e que, regra geral, são famílias de recursos limitados.

Nesse sentido, é completamente inaceitável que a Administração Central e Local não possa intervir sobre uma tão grande fatia do mercado habitacional, designadamente obrigando à inclusão da maioria das casas devolutas no mercado de arrendamento, substituindo-se, sempre que necessário, aos senhorios e proprietários na recuperação das casas em degradação e obrigando ao seu arrendamento, segundo o regime de renda condicionada. O recurso à municipalização ou mesmo à expropriação são soluções que poderão e deverão ser adoptadas, nos termos previstos pelo Código das Expropriações, sempre que se confirme estar-se perante práticas especulativas e contrárias aos regulamentos municipais em vigor.

Assim pretende-se promover a formação de Bolsas de Arrendamentos, formadas a partir de todas as casas devolutas e em condições de serem utilizadas, junto com todas as que, tendo estado no mercado da compra e venda de habitações, não tenham sido objecto de transacção há mais de um ano.

Tais Bolsas devem constituir-se junto de cada Câmara Municipal, através de inscrição obrigatória pelos respectivos proprietários, sob pena de fixação e pagamento das respectivas coimas e de não ser possível, a esses mesmos proprietários, de aceder a quaisquer subsídios de origem pública para conservação ou manutenção dos prédios urbanos.

Por outro lado os prédios devolutos são penalizados através de um acréscimo do IMI, o qual aumentará anualmente em função dos anos que o imóvel permaneça nessa situação.

Propõe-se ainda uma moratória por cinco anos quanto à construção de imóveis nos concelhos com grande incidência de casas devolutas, de modo a que a prioridade das câmaras municipais passe a ser o apoio à reabilitação, em vez da situação actual em que a parte significativa do financiamento municipal que depende das autorizações de novas construções.

Estas medidas permitirão uma maior e melhor dinamização do mercado do arrendamento, contribuindo para uma efectiva redução dos valores especulativos praticados.

9. Considera-se igualmente que um dos factores que contribui para alguma rigidez do mercado de arrendamento diz respeito ao normativo processual e judicial que rege as situações conflituais entre arrendatários e senhorios.

De facto, a extrema morosidade dos processos e a própria complexidade processual que continua a envolver algumas das principais decisões jurídicas envolvidas, acaba por constituir ela própria um desincentivo à própria aplicação do normativo em vigor bem como um entrave ao respeito pelos direitos, liberdades e garantias individuais. Em muitos casos, a justiça continua longe, burocrática e cada mais dispendiosa para o comum dos cidadãos. A nosso ver, impõe-se uma intervenção que, aproximando-a dos cidadãos e da vivência concreta dos seus problemas, a torne mais justa e eficaz.

Neste ponto, reafirma-se que o essencial das questões do arrendamento habitacional, com exclusão das acções de despejo, passe, de facto, para a esfera dos julgados de paz, privilegiando-se, desse modo, a mediação e o acordo das partes como formas de resolução dos conflitos.

A aproximação da justiça aos cidadãos nesta matéria de regulação social justifica que se enverede, o mais rapidamente possível, por um caminho de maior proximidade com os cidadãos, ou seja, pelos julgados de paz. É certo que, na actualidade, são ainda poucos os julgados de paz que estão estabelecidos e em funcionamento. Mas a tendência actual já é a da generalização dos julgados de paz, pelo que é de esperar que, no médio e longo prazo, estes possam cobrir todo o território nacional.

As vantagens dessa opção são evidentes: uma justiça mais próxima dos cidadãos, por isso mais atenta, mais célere e mais justa, e, portanto, mais confiável pelos cidadãos e mais eficaz na aplicação dos direitos e liberdade. É claro que, enquanto não for possível a intervenção dos julgados de paz na aplicação do presente regime jurídico do arrendamento urbano, manter-se-á inalterada, nos tribunais comuns, a tutela directa da regulação desse regime. É nesse sentido que se define uma norma transitória no final do diploma, a qual assegura a efectividade desse modelo transitório, durante todo o tempo em que não se verificarem as condições para uma boa mudança.

10. A proposta de regime jurídico do arrendamento para habitação retoma, em grande parte, o actual regime jurídico do arrendamento, justificando-se por isso, a manutenção de alguns artigos do diploma anterior. Contudo, mais de uma década de aplicação do anterior regime, aconselha também profundas alterações, designadamente no capítulo do normativo das rendas, dos direitos de transmissão e dos despejos administrativos.

Algumas dessas alterações correspondem apenas a aspectos formais, sem grande significado em termos de conteúdo. Mas outras há que são de relevância e que, por isso, justificam a sua nomeação.

Estão nessas condições os seguintes aspectos do diploma: ● estabelece-se formalmente o direito ao arrendamento para habitação como um dos direitos genéricos relevantes de cidadania do qual ninguém pode ser excluído a qualquer título, de natureza social, patrimonial, género, situação familiar, deficiência, orientação sexual, opiniões ou actividades políticas e sindicais ou em razão da sua origem étnica, nação ou religião; ● a consagração do princípio que qualquer revisão das rendas depende de uma alteração do valor da fracção ou prédio inscrito na matriz de registo predial; ● qualquer alteração de renda só poderá ocorrer após decorrer um ano da entrada em vigor da nova lei; ● deixa de haver um índice oficial específico que serve de base à actualização anual das rendas, passando a ser, simplesmente, o índice mensal de variação do Índice de Preços no Consumidor, para o total com habitação, publicado mensalmente pelo INE e correspondente ao mês em que se realizou o contrato de arrendamento; ● passam a ser contempladas as situações em que os valores das actualizações da renda não serão suportadas pelos arrendatários, em resultado da obrigação de terem de se atender às situações concretas de carência dos agregados familiares e definindo-se mecanismos compensatórios dos proprietários por estarem confrontados com essa impossibilidade; ● a protecção dos arrendatários contra as acções de despejo sempre que o incumprimento dos contratos de arrendamento esteja relacionado com um agregado familiar que, tendo sido confrontado com uma situação inesperada de desemprego ou de doença grave que o incapacite para o trabalho, resulte daí situações de incumprimento do contrato de arrendamento e motivem acções de despejo, responsabilizando os serviços da Segurança Social pelo acompanhamento e socorro das situações que o justifiquem; ● passa a constituir excepção ao exercício do direito de transmissão do arrendamento o facto do titular desse direito ter residência no próprio concelho onde reside, qualquer que ele seja, eliminando-se as referências às áreas metropolitanas de Lisboa e Porto; ● são clarificadas e alargadas as situações em que se pode exercer o direito de transmissão do arrendamento, tornando-o extensível, sem quaisquer exclusões, a todas as situações de agregados familiares que vivam em economia comum.

11. Por último, conclui-se o diploma com várias disposições transitórias relacionadas com três tipos de questões: ● em primeiro lugar, estabelece-se um regime transitório até se verificar a possibilidade de, em concreto e em cada concelho, estarem em funcionamento dos julgados de paz, e poderem assim assegurar a transferência de competências para os respectivos juízos em quase todas as questões relacionadas com o presente regime jurídico; ● em segundo lugar, e para ser considerado no Orçamento de Estado que entrará em vigor no ano seguinte ao da publicação da presente lei, o Governo deverá aprovar um conjunto de regulamentações que consagrem a atribuição de subsídios de renda às famílias carenciadas, a actualização extraordinária do valor matricial dos prédios, resultante da aplicação do Imposto Municipal sobre Imóveis, e a definição dos parâmetros necessários ao cálculo das rendas condicionadas; ● em terceiro lugar, procede-se a adaptações da Lei dos Julgados de Paz (Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).

Assim sendo, nos termos constitucionais e regimentais aplicáveis, os deputados do Bloco de Esquerda apresentam o seguinte projecto de lei:

CAPÍTULO I Noção e Âmbito

Artigo 1.º Noção Arrendamento urbano para habitação é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário dum prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição para que a outra possa aí habitar.

Artigo 2.º Direito ao Arrendamento para Habitação A nenhuma pessoa pode ser recusado o direito ao arrendamento para habitação em razão da sua origem, nome, idade aparência física, género, situação familiar, estado de saúde, deficiência, orientação sexual, opiniões políticas, actividades sindicais ou a sua pertença ou não, verdadeira ou suposta, a uma etnia, nação ou religião determinada.

Artigo 3.º Âmbito 1 - O presente diploma aplica-se a todos os contratos de arrendamento urbano para habitação, excepto: a) Os arrendamentos de prédios do Estado; b) Os arrendamentos para habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, ou para outros fins especiais transitórios; c) Os arrendamentos de casa habitada pelo senhorio, por período correspondente à ausência temporária deste; d) Os subarrendamentos totais feitos por período correspondente às ausência temporária do arrendatário, nos termos da alínea b) do nº 2 do art. 71º e com autorização escrita do senhorio; e) Os arrendamentos de espaços não habitáveis para parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação; f) Os arrendamentos feitos em razão do exercício dum cargo ou desempenho dum serviço prestado pelo locatário; g) Os arrendamentos sujeitos a legislação especial. 2 – Tratando-se de um prédio misto, só se aplica o presente diploma se, de acordo com o valor matricial actualizado, a parte urbana for de valor superior à rústica. 3 - Quando o arrendamento do prédio para habitação seja acompanhado do aluguer da respectiva mobília ao mesmo locatário, considera-se arrendamento urbano todo o contrato e renda todo o preço locativo.

CAPÍTULO II Do Contrato

Artigo 4.º Forma 1 - O contrato de arrendamento urbano só é válido se for celebrado por escrito. 2 - A inobservância da forma escrita, só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda.

Artigo 5.º Conteúdo 1 – Do contrato de arrendamento constam obrigatoriamente: a) A identidade das partes; b) A identificação e localização do prédio arrendado, ou da sua parte; c) O número de inscrição na matriz predial; d) A existência da licença de habitabilidade, o seu número, a data e a entidade emitente; e) O regime e o quantitativo da renda; f) Os custos acessórios do arrendamento, quando os houver; g) A data da celebração; h) A duração do contrato. 2 - O contrato de arrendamento urbano para habitação deve mencionar, também, quando o seu objecto o implique: a) A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato; b) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios; c) Os elementos necessários para o cálculo do valor do prédio, quando este elemento seja exigido por lei para a fixação da renda; d) A existência de regulamento da propriedade horizontal se o houver; e) Quaisquer outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão, para regulamento anexo. 3 - Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que ser referem as alíneas d) e e) do número anterior e um documento onde se descreva o estado geral de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no nº 2 do artigo 1043º do Código Civil. 4 – Salvo o disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos anteriores números 1 e 2, não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.

Artigo 6.º Licença de habitabilidade 1 - Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de habitabilidade, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de um ano antes da celebração do contrato. 2 – Considera-se nulo qualquer contrato de arrendamento em que não se faça menção da licença de habitabilidade, ou se a mesma não estiver em conformidade com o disposto no número anterior. 3 - Na situação prevista no número anterior, a nulidade só pode ser invocada pelo arrendatário, que pode resolver o contrato com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a intervenção da câmara municipal para que notifique o senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se seguidamente o regime dos artigos 43º e 44º. 4 – É competente para a emissão da licença de habitabilidade a câmara municipal da área da situação do imóvel, a qual pode delegar nas juntas de freguesia. 5 - A autoridade municipal competente emite a licença de habitabilidade no prazo máximo de um mês após a data do pedido.

Artigo 7.º Prazo de duração Se outro não for convencionado por livres acordo entre as partes, o prazo de arrendamento urbano para habitação é de cinco anos.

Artigo 8.º Renovação 1- O contrato renova-se automaticamente pelo mesmo período do contrato inicial quando não seja denunciado por qualquer das partes, excepto havendo convenção em contrário. 2 - A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação. 3 - A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização. 4 - O arrendatário pode denunciar a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.

Artigo 9.º Pessoas que podem residir no prédio 1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário: a) Todos os que vivam com ele em economia comum; b) Um máximo de três hóspedes permanentes, salvo cláusula em contrário. 2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, as pessoas que vivam em comunhão de mesa e de habitação com o arrendatário independentemente da sua orientação sexual, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos. 3 - Apenas se consideram hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição.

CAPÍTULO III Da Renda

Secção I Disposições Gerais

Artigo 10.º Regime de renda 1 - Nos contratos de arrendamento para habitação pode estabelecer-se um regime de renda livre ou condicionada. 2 - A opção entre os regimes de renda livre ou de renda condicionada, quando se trate de primeiro ou de novo arrendamento, é feita por acordo das partes, salvo o disposto no artigo seguinte e nos termos desta lei. 3 - No silêncio das partes presume-se que tenha sido estipulado o regime de renda condicionada, quando a isso não se oponha o montante da renda acordada. 4 - O arrendamento estabelecido segundo o regime da renda livre, decorre de negociação entre os contraentes, devendo ser expressamente mencionado no contrato de arrendamento. 5 - O regime de renda condicionada é aquele em que a determinação da renda depende do valor actualizado da fracção e resultante da reavaliação extraordinária introduzida pela aplicação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). 6 - O arrendamento condicionado pode conferir ao locatário direito de acesso a um subsídio de renda, nos termos previstos pelo presente diploma. 7 - O arrendamento de renda livre não confere ao locatário o direito a qualquer subsídio de renda.

Artigo 11.º Regime obrigatório de renda condicionada 1 - Ficam obrigatoriamente sujeitos ao regime de renda condicionada os arrendamentos constituídos por força do direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 68º, nº 2. 2 - O regime de renda condicionada é também obrigatório nos arrendamentos: a) De fogos que, tendo sido construídos para fins habitacionais pelo Estado e pelos seus organismos autónomos, institutos públicos, autarquias locais, misericórdias e instituições de previdência, tenham sido ou venham a ser vendidos aos respectivos moradores; b) De fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores e cooperativas de habitação-construção que tenham usufruído de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos; c) Nos demais casos previstos em legislação especial. 3 - A obrigatoriedade imposta pelo número anterior cessa decorridos 25 anos contados da data da primeira transmissão do prédio, salvo disposição específica em contrário.

Artigo 12.º Valor da renda 1 - Quando o contrato de arrendamento mencionar expressamente que as partes optam pelo regime de renda livre, o quantitativo da renda é o que resultar do acordo entre as partes. 2 - Quando se tratar dum contrato de renda condicionada, o valor máximo do arrendamento é calculado de acordo com o valor matricial actualizado, nos seguintes termos: a) O valor da renda é o que resultar do rendimento líquido obtido a partir da capitalização anual do valor inscrito na matriz predial, para cada habitação do prédio em causa, segundo as seguintes fórmulas: C = C0 (1+ i)n R = (C – C0)/5 Em que: C = Valor da capitalização da habitação ao fim de n anos; C0 = Valor inicial da habitação no ano 0; i = taxa de juro constante a que se procede o processo de capitalização; n = número de anos considerado para o processo de capitalização do rendimento da fracção ou prédio; R = Valor anual da renda devida em cada ano, ao longo de cinco anos; b) O valor da renda mensal é o duodécimo de R, determinado nos termos da alínea anterior, sendo a taxa real de juro a que é estabelecida pela média do Euribor, nos dois anos anteriores ao contrato, e publicado em Portaria do Ministério das Finanças; c) A taxa de juro referida na alínea anterior é majorada em meio ponto percentual no caso de fogos de valor igual ou superior a cento e cinquenta mil euros; d) O cálculo da capitalização para cada fracção deverá considerar a taxa de juro da alínea anterior e um horizonte temporal de cinco anos; e) No final do primeiro período de cinco anos, o valor inscrito na matriz predial poderá ser revisto, implicando a contagem de um novo período de cinco anos para efeitos do apuramento da capitalização da fracção ou prédio e determinação de nova renda, que entrará em vigor no mês seguinte ao termo do período de cinco anos, salvo no caso previsto na alínea seguinte; f) Se a aplicação de nova renda não coincidir com o termo do período previsto para a duração do contrato, aquela só poderá ser efectiva no início do período de renovação do contrato ou da celebração dum novo.

Artigo 13.º Fixação em euros 1 - O quantitativo da renda deve ser fixado em euros, salvo o disposto no número seguinte. 2 - No caso do quantitativo da renda ser fixada noutra moeda, esse valor corresponderá ao seu equivalente em euros, de acordo com o câmbio do dia da celebração do contrato em vigor no território nacional.

Artigo 14º Vencimento Na falta de convenção em contrário, a renda será mensal e vence-se, a primeira no momento da celebração do contrato e as restantes no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito, de acordo com o calendário gregoriano, excepto convenção em contrário.

Artigo 15.º Antecipação 1 - O senhorio não poderá exigir o pagamento de mais de um mês de renda antecipada, quando se tratar de arrendamentos para habitação; 2 - O mês computa-se pelo calendário gregoriano, quando as rendas estejam em correspondência com os meses do mesmo calendário, calculando-se, nas restantes hipóteses, em 30 dias. Secção II Da actualização das Rendas

Subsecção I Disposições gerais

Artigo 16.º Regra Geral A actualização das rendas é permitida nos casos previstos na lei e pela forma nela regulada.

Artigo 17.º Casos de actualização 1 - As rendas reguladas neste diploma são actualizáveis nos casos seguintes: a) Anualmente, em função do coeficiente determinado nos termos do artigo 19º, ou por convenção entre as partes, nos casos previstos na lei; b) Extraordinariamente, quando se proceder a uma reavaliação do valor de inscrição da fracção na matriz predial, no final de cada período de cinco anos e salvo nos casos especificados na alínea e), nº 2, artigo 12º; c) Noutras ocasiões, em função de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que impliquem uma actualização extraordinária do valor inscrito na matriz predial correspondente, nos termos do artigo 24º e seguintes, salvo quando possam ser exigidas a terceiros. 2 - Fica ressalvado, na medida da sua especificidade, o disposto para os arrendamentos de renda condicionada. 3 – Nenhuma renda poderá ser actualizada sem que o imóvel disponha de licença de habitabilidade, com menos de oito anos, certificando as condições de habitabilidade e salubridade do imóvel. 4 - Não são igualmente actualizáveis as rendas de habitação cujos proprietários não façam prova de não terem dívidas fiscais ou à Segurança Social ou que não tenham realizado as obras de reparação extraordinárias ou de beneficiação em que se tenham comprometido anteriormente e resultantes quer de contrato com os arrendatários, quer por imposição das autoridades municipais.

Artigo 18º Actualização até ao limite da renda condicionada 1 - O senhorio pode suscitar, para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma actualização obrigatória da renda, até ao que seria o seu valor em regime de renda condicionada, quando o arrendatário tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel nessa mesma comarca, e desde que os mesmos possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas. 2 - A actualização rege-se pelo artigo 20º, com as adaptações seguintes: a) A comunicação do senhorio é feita com a antecedência mínima de 90 dias em relação ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação; b) A denúncia do arrendatário é enviada por escrito no prazo de 15 dias após a recepção da comunicação do senhorio, devendo o prédio ser restituído devoluto até ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação.

Subsecção II Das actualizações anuais

Artigo 19.º Coeficiente de actualização 1 - O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o resultante da totalidade, a nível nacional, da variação do índice de preços no consumidor, com habitação, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, correspondentes aos últimos 12 meses. 2 - O mês de referência do número anterior é o que está expresso na publicação mensal do Instituto Nacional de Estatística. 3 - A renda resultante da actualização referida no nº1, deve ser arredondada apenas à unidade do cêntimo.

Artigo 20.º Nova renda 1 - O senhorio que queira aplicar a actualização anual da renda, nos termos do artigo anterior deve comunicar por escrito ao arrendatário, em carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante resultante da aplicação do coeficiente referido no artigo anterior. 2 - A menção expressa do coeficiente referido no número anterior deve acompanhar a comunicação do aumento de renda. 3 - A nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do artigo 22º e no prazo nele fixado. 4 - O arrendatário que não concorde com o valor da renda actualizada pode denunciar o contrato, contanto que o faça até 15 dias após a recepção da comunicação escrita do senhorio, mantendo-se, para todos os efeitos, a obrigação de pagar a renda antiga, até ao termo do contrato, no mês ou meses que correspondem aos pagamentos já efectuados.

Artigo 21.º Anualidade 1 - A primeira actualização pode ser exigida no final de um ano após a data do início da vigência do contrato de arrendamento e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior. 2 - A não actualização das rendas não pode dar lugar a posterior recuperação dos aumentos de renda não realizados.

Artigo 22.º Recusa pelo arrendatário 1 - O arrendatário pode recusar a nova renda indicada nos termos do artigo 20º, nº 1, com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei. 2 - A recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, deve ser comunicada ao senhorio, em carta registada com aviso de recepção, no prazo de 15 dias a contar da data da comunicação do aumento, e da qual conste o montante que o arrendatário entenda justo. 3 - O senhorio pode rejeitar o montante indicado pelo arrendatário, por comunicação escrita a este dirigida, em correio registado com aviso de recepção, nos 7 dias seguintes, contados da recepção da comunicação de recusa. 4 - A verificação da situação prevista no número anterior implica o recurso da decisão dos julgados de paz, nos termos previstos pela lei de organização e funcionamento dos mesmos. 5 - O silêncio do senhorio face à comunicação escrita do arrendatário, nos termos do nº 2, vale como aceitação da indicação do arrendatário. 6 - A renda anterior mantém-se até decisão final, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.

Artigo 23.º Ajustamento e pagamento de rendas 1 - Nos meses imediatamente subsequentes à decisão final, deve proceder-se aos eventuais acertos relativos às rendas vencidas, acrescidas de 1,5% do valor global desses acertos por cada mês completo entretanto decorrido. 2 - O pagamento dos acertos e respectivos acréscimos, referidos no número anterior, faz-se em prestações mensais, cujo montante não deve exceder 25% da renda mensal actualizada.

Subsecção III Da actualização por obras

Artigo 24.º Disposição geral 1 - Quando o senhorio realize obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que se enquadrem na lei geral ou local, necessárias para a concessão de licença de habitabilidade e que sejam aprovadas ou compelidas pela câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda, apurado nos termos do presente diploma, salvo nos casos previsto no artigo 6º, n.º 3, tratando-se de obras necessárias para a conservação do prédio em causa. 2 - No caso de renda condicionada, o aumento máximo de renda a pagar pelo arrendatário é o que resultar da remuneração resultante do processo de capitalização do valor a inscrever na matriz predial correspondente, calculado nos termos do nº 2 do artigo 12º deste diploma e dos limites impostos pelo artigo 19º. 3 - Se as obras tiverem sido realizadas com recurso a fundos públicos, de natureza central ou local, o senhorio apenas terá direito a receber, mensalmente, a parte da renda equivalente à remuneração do novo capital inscrito na matriz predial que tiver resultado do recurso a capitais próprios, sendo a parte restante obrigatoriamente transferida, também mensalmente, a favor da câmara municipal do concelho em que o prédio se situa. 4 - A renda actualizada, nos termos dos números 2 e 3, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras.

Artigo 25.º Actualização por acordo 1 – Quando as obras sejam realizadas por acordo das partes, pode ser livremente pactuado um aumento de renda compensatório. 2 - A renda acordada e uma referência às obras realizadas, com indicação do seu custo, devem constar de aditamento escrito ao contrato de arrendamento. Secção III Dos Custos Acessórios das rendas

Artigo 26.º Definição 1 - Os custos acessórios das rendas são constituídos por: a) pagamento dos serviços de limpeza e dos consumos de energia e água das partes comuns do prédio; b) manutenção e reparação corrente das instalações e equipamentos de utilização comum.

Artigo 27º Pagamento dos custos acessórios 1 - Os custos acessórios das rendas podem, quando previstos em contrato, ser da responsabilidade do arrendatário. 2 - Sempre que o arrendatário assumir a responsabilidade do pagamento do custo acessório das rendas, cabe-lhe assumir as obrigações e o exercício dos direitos do condomínio referentes à fracção, na parte que lhe diga respeito, nomeadamente o direito de participação plena nas reuniões gerais de condóminos no que diz respeito à deliberação sobre orçamentos e iniciativas no âmbito dos custos acessórios das rendas. 3 - No caso de prédios não sujeitos ao regime de propriedade horizontal, será apresentado um orçamento pelo proprietário, o qual deverá ser sujeito à apreciação dos inquilinos e aprovado pela maioria. 4 - No caso de haver apenas um arrendatário do prédio urbano em causa, o valor dos custos acessórios tem de ser obtido por mútuo consentimento entre o arrendatário e o senhorio.

Artigo 28.º Requisitos 1 - O acordo referido no artigo anterior deve, sob pena de nulidade: a) Constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito, e assinado pelo arrendatário; b) Especificar, dentro dos limites do artigo 1424ºdo Código Civil, quais as despesas a cargo do arrendatário. 2 - A nulidade do acordo não prejudica a validade das restantes cláusulas do acordo.

Artigo 29.º Especificações 1 - A especificação dos custos acessórios das rendas deve ser feita directamente no contrato de arrendamento ou por remissão para regulamento anexo ao contrato. 2 - A especificação compreende a identificação completa dos custos associados ao fogo arrendado, a forma de proceder ao cálculo ou determinação do seu montante.

Artigo 30.º Normas supletivas Salvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos custos acessórios das rendas vencem-se juntamente com a renda.

Secção IV Do Depósito das Rendas

Artigo 31.º Depósito 1 - O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artigos 1041º, nº 2, e 1048º do Código Civil. 2 - O arrendatário pode ainda depositar a renda quando esteja pendente acção de despejo.

Artigo 32.º Termos do Depósito 1 - O depósito é feito na Caixa Geral dos Depósitos, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou outrem, em seu nome, e do qual constem: a) A identidade do senhorio e do arrendatário; b) A identificação e localização do prédio, ou parte do prédio, arrendado; c) O quantitativo da renda; d) O período de tempo a que ela diz respeito; e) O motivo por que se pede o depósito; 2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da Caixa Geral de Depósitos, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito. 3 - O depósito fica à ordem do julgado de paz cujo âmbito territorial abrange a zona em que o prédio se inclui ou, quando efectuado na pendência da acção de despejo, do respectivo tribunal.

Artigo 33.º Notificação do senhorio 1 – É facultativa a notificação do depósito da renda ao senhorio. 2 - A junção dos duplicados das guias de depósito na acção de despejo, baseada na falta de pagamento da renda, produz os efeitos da notificação.

Artigo 34.º Depósitos posteriores 1 - Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação dos depósitos sucessivos. 2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este. 3 - Se o processo tiver subido em recurso, os documentos relativamente aos depósitos de rendas que entretanto se vençam, podem ser apresentados no Tribunal da Relação, ainda que não tenha ficado traslado.

Artigo 35.º Impugnação do depósito 1 - A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 14 dias contados da notificação, seguindo-se, depois, o disposto na lei sobre a impugnação da consignação em depósito. 2 - Quando o senhorio pretenda resolver o contrato por falta de pagamento da renda, a impugnação deve, no entanto, ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 14 dias contados da notificação do depósito ou, estando a acção pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de sete dias da notificação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação. 3 - O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a decisão depender da prova ainda não produzida.

Artigo 36.º Levantamento do depósito pelo senhorio 1 - O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou nem pretende impugnar. 2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se apresente o bilhete de identidade respectivo.

Artigo 37.º Necessidade de Decisão do Julgado de Paz ou Judicial 1 - O depósito impugnado pelo senhorio e o depósito realizado condicionalmente elo arrendatário, nos termos do presente diploma, só podem ser levantados após decisão judicial ou do julgado e de harmonia com ela. 2 - O depósito condicional de rendas e da indemnização legal pode ser levantado na sua totalidade pelo senhorio, à custa do arrendatário, caso se prove a falta de pagamento de rendas, subsistindo o arrendamento. 3 - Quando não seja feita a prova referida no número anterior, o senhorio apenas tem direito às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante à custa daquele.

Artigo 38.º Falsidade da declaração do depósito Quando a declaração referida no artigo 36º seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações. CAPÍTULO IV Das Obras

Artigo 39.º Deteriorações lícitas 1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar as condições para o seu conforto ou comodidade. 2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário contrato.

Artigo 40.º Tipos de Obras 1 - Nos prédios urbanos, e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação. 2 - São obras de conservação ordinária: a) A limpeza geral do prédio e suas dependências; b) As reparações periódicas, que se realizam pelo menos de 8 em 8 anos, tendo por objecto as partes comuns do imóvel e a reparação ou substituição dos equipamentos de utilização comum do edifício; c) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de habitabilidade; d) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração. 3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido do ano anterior. 4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam incluídas nos dois números anteriores.

Artigo 41.º Obras de Conservação Ordinária 1 - As obras de conservação ordinárias são financiadas nos seguintes termos: a) Quando tal se aplique, pelo montante acumulado até ao momento da realização das obras e resultante do caucionamento duma fracção de 10% do valor anual de cada condómino que, obrigatoriamente, deve constituir um fundo de reserva de cada habitação em regime de propriedade horizontal; b) Por eventuais subsídios a que o senhorio se possa candidatar e obtenha assentimento; c) A parte restante, pelo senhorio. 2 - A realização das obras referidas no número anterior, não dá lugar à actualização das rendas.

Artigo 42.º Obras de Conservação Extraordinária ou de Beneficiação 1 – As obras de conservação extraordinária ou de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou, quando haja acordo entre as partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a realizar. 2 - A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas, nos termos do disposto no artigo 24º. 3 - Ficam ressalvados todos os direitos que o senhorio e o arrendatário tenham perante terceiros.

Artigo 43.º Execução Administrativa 1 - Para efeitos da execução das obras coercivas, previstas nos artigos 91º e 107º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, pode a câmara municipal proceder ao despejo administrativo, ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano, após a data da conclusão das obras, devendo proceder, se for o caso, ao arrolamento dos bens. 2 - O início das obras deve, no entanto, ser precedido da elaboração dum orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, em carta registada com aviso de recepção, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável. 3 - O pagamento das obras executadas pela câmara municipal, nos termos do número anterior, deve ser feito através do recebimento das rendas, até ao limite previsto no nº 5, durante o tempo necessário ao reembolso integral das despesas efectuadas e os respectivos juros, acrescidos de 10% destinados a encargos gerais de administração. 4 - Após a ocupação do prédio referido no nº 1, a câmara municipal notificará os arrendatários, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia, de que as rendas deverão ser depositadas, nos termos do artigo 32º à ordem da mesma câmara. 5 - O senhorio tem o direito de levantar os depósitos até ao montante autorizado expressamente pela respectiva câmara municipal, que não pode ser inferior a 30% da renda efectivamente cobrada à data da ocupação referida no nº 1. 6 - No prazo de 10 dias após ter sido requerida pelo senhorio, a câmara municipal respectiva deverá emitir declaração para os efeitos referidos no número anterior. 7 - No caso previsto no nº 1 e para efeitos do disposto no nº 3, pode a câmara municipal arrendar os fogos devolutos, por concurso público, em regime de renda condicionada nos termos do artigo 11º, pelo prazo mínimo de cinco anos e máximo de dez anos. 8 - O disposto no número anterior não é aplicável se o senhorio arrendar os fogos devolutos, no prazo máximo de três meses após a conclusão das obras. 9 - A ocupação referida no nº 1 cessa automaticamente um ano após a conclusão das obras, sem prejuízo do disposto nos números 7 e 12. 10 - Aos contratos de arrendamento celebrados posteriormente à data de ocupação referida no nº 1, é aplicável o disposto nos números 3, 4 e 6, bem como o disposto no número 7 relativo ao valor da renda e prazos do arrendamento. 11 - No prazo de 10 dias após o reembolso integral referido no número 3, a câmara municipal respectiva notificará os inquilinos da cessação do dever referido no número 4, nos termos nele estatuídos. 12 - A notificação da intimação do despejo prevista no nº 3 do artigo 92º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, será efectuada nos termos previstos no nº 4. 13 - O aumento de renda referido no n.º 5 do artigo 92º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, será o resultante do apuramento do novo valor para a renda, estabelecida nos termos do presente diploma. 14 - Para efeitos do arrolamento referido no nº 1, proceder-se-á da seguinte forma: a) Será lavrado auto em que se descrevam os bens, em verbas numeradas, como em inventário. O auto mencionará ainda todas as ocorrências com interesse e será assinado por quem o lavre e pelo proprietário dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando for assinado por este último; b) Ao acto de arrolamento assiste o proprietário ou detentor dor bens, sempre que esteja no local ou seja possível chamá-lo e queira assistir, podendo, no entanto, este último, fazer-se representar por mandatário judicial; c) Os bens arrolados ficam depositados a cargo da câmara municipal e serão entregues ao arrendatário, a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejado após a conclusão das respectivas obras; d) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo o que não contrarie o estabelecido neste artigo. 15 - Os inquilinos que não dêem cumprimento à intimação a que se refere o n.º 12 serão responsáveis por todas as despesas resultantes do despejo, depósito e arrolamento de bens. 16 - Para efeito do disposto no nº 1, mantém-se em vigor todas as vistorias e actos administrativos subsequentes praticados até à entrada em vigor do referido diploma.

Artigo 44.º Execução pelo arrendatário 1 - O arrendatário, quando a câmara municipal não inicie as obras a que se refere o artigo anterior, no prazo de 90 dias a contar da recepção do requerimento por ele formulado, pode proceder à sua execução. 2 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário deve obter previamente, junto da câmara municipal, um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, em carta regista com aviso de recepção, e que representa o valor máximo pelo qual este será responsável. 3 - Havendo pluralidade de arrendatários, o disposto nos números anteriores, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, a maioria deles, ficando os restantes vinculados. 4 - O presente artigo não prejudica o disposto no artigo 1036º do Código Civil. 5 - Nos casos a que se referem os números 1 e 4, pode ainda o arrendatário submeter à aprovação da câmara municipal o orçamento para execução de obras.

Artigo 45.º Cobrança Coerciva 1 - Na falta de pagamento voluntário das despesas implicadas pela execução administrativa referida no artigo 43º, a câmara municipal que a haja realizado deve proceder à respectiva cobrança coerciva. 2 - Para efeitos do disposto do número anterior, tem força de título executivo a certidão passada pelos serviços municipais donde conste o quantitativo global das despesas em dívida.

Artigo 46.º Reembolso do arrendatário Quando o arrendatário execute as obras ao abrigo do artigo 44º, e enquanto não estiver integralmente reembolsado das despesas efectuadas e respectivos juros, acrescidos de 10% destinados a despesas de administração, apenas é obrigado a pagar ao senhorio 30% da renda vigente à data da notificação municipal ao senhorio para execução das respectivas obras, retendo o restante para reembolso.

CAPÍTULO V Do subarrendamento Artigo 47.º Autorização do senhorio 1 - A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito. 2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio, se ele reconhecer o subarrendatário como tal.

Artigo 48.º Caducidade O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

Artigo 49.º Direitos do senhorio em relação ao arrendatário 1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo. 2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido como arrendatário directo.

CAPÍTULO VI Do direito de preferência do arrendatário

Artigo 50.º Direito de preferência 1 - O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e na venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. 2 - Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante. Artigo 51.º Gr