Setor Imobiliário: Superados os desafios e obstáculos, as perspectivas são favoráveis

O setor imobiliário brasileiro, representado por suas empresas de incorporação residencial e comercial, viveu altos e baixos nos últimos 10 anos. Passou de um setor que tinha uma gestão familiar e menos profissionalizada a um segmento mais maduro e capacitado

Por Eduardo Luque e Renato Revoredo

O setor imobiliário brasileiro, representado por suas empresas de incorporação residencial e comercial, viveu altos e baixos nos últimos 10 anos. Passou de um setor que tinha uma gestão familiar e menos profissionalizada a um segmento mais maduro e capacitado; com a grande quantidade de IPOs de 2007, o setor teve seu momento de prestígio entre os investidores; chegou ao auge das expectativas otimistas em 2010 (após um ano de cautela circunstancial da crise de 2009); e finalmente, enfrentou o descontrole operacional e resultados financeiros abaixo do esperado entre 2012 e 2014.

Entre os players deste mercado, o momento é quase unânime: o tamanho do setor está, no viés mais otimista, em cerca de 60% do que se praticava em 2010-11. Esta percepção é embasada pelos dados de lançamentos de imóveis, os VGVs (Valores Gerais de Vendas - em reais) atuais versus o que se lançava em 2010 - conforme gráfico abaixo.

Há um consenso de que o mercado é menor e isto pode indicar uma curva de crescimento mais estável nos próximos anos.

Ainda que este mercado esteja menor, o número de players não diminuiu- as maiores empresas da época pós-IPOs, com exceção de poucos casos dos fechamentos de capital, continuam presentes. O número de empresas e fundos de investimento dedicados à incorporação também aumentou. Diante de um ambiente de concorrência acirrada, os desafios atrelados ao setor ficam ainda maiores.

As incorporadoras têm desenvolvido estratégias para solucionar as dificuldades decorrentes do crescimento desenfreado dos "anos de ouro" neste momento de baixa de VGVs, para estarem prontas quando o novo ciclo de crescimento voltar.

O foco tem sido direcionado para aprimorar a gestão interna, rever portfólio de ativos e dar giro para estoques de unidades já concluídas.

Outro ponto desafiador é o atual momento de incerteza política e macroeconômica, que eleva a cautela para aquisição de produtos imobiliários e torna os encargos financeiros do crédito imobiliário mais caros, com análise de crédito mais rígida por bancos e incorporadoras. Ao mesmo tempo, o valor cobrado por metro quadrado, que dobrou de 2007 a 2013, mantém-se estável e com viés de baixa, o que indica que o setor pode ser menor ainda do que o percentual citado acima.

Ainda existem tópicos mais pontuais, embora provavelmente passageiros, como o aumento de distratos contratuais, crise hídrica e nova norma de desempenho, que complementam a agenda de preocupação de executivos do setor.

Entretanto, entendemos que também existe o outro lado, que é opostamente otimista em relação a tudo o que foi dito até aqui. Existe ainda um considerável déficit habitacional no país, estimado em cerca de 8 milhões de unidades, e uma curva ascendente do PIB per capita em reais, que provavelmente deverá, apesar de todos os fatores que pesam contra, continuar subindo nos próximos anos.

Um ponto importante a se ressaltar é que, diferentemente de alguns outros países latino-americanos que valorizam ativos imobiliários lastreados pelo dólar, como a vizinha Argentina, o lastro brasileiro ainda é o real - a despeito de desvalorização. Portanto, a "liquidez" de ativos se dá com base em reais e é menos afetada pelas oscilações de câmbio.

Outro fator positivo é o crescimento dos grandes centros urbanos e do número de domicílios, que deve impactar o número de mudanças de domicílio no longo prazo. Comparativamente a outros países, esse número é pequeno (1,8 vezes no Brasil, enquanto que a média de países desenvolvidos é de 9 a 10 vezes), mas vem aumentando. Também integra esta equação a representatividade da faixa etária de 25-45 na pirâmide brasileira, que terá seu auge nos próximos anos - o chamado bônus demográfico, e este estrato etário é o maior consumidor de produtos imobiliários.

Estes fatores proporcionarão às incorporadoras, quando trabalharem em produtos certos e para as necessidades dos seus clientes, uma margem de lucro razoável para empresas, acionistas e investidores.

* Eduardo Luque é sócio da PwC Brasil e líder de Engenharia & Construção.

* Renato Revoredo é especialista da PwC Brasil do setor de Engenharia & Construção.

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